近年來，隨著物業(yè)服務(wù)人員工資、勞保和維修材料價(jià)格等剛性成本的不斷攀升，導(dǎo)致越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正面臨著越來越大的生存挑戰(zhàn)。在目前的形勢下，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將希望寄予在提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但是，在當(dāng)前國內(nèi)物價(jià)不斷上漲，老百姓生活成本不斷升高的形勢下，無疑給提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又加上了一層嚴(yán)霜，讓許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的想法只能是望而興嘆。如此情形下，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改革創(chuàng)新，開源節(jié)流，自尋出路才有希望打破僵局，只有不斷摸索，大膽嘗試，引進(jìn)科學(xué)技術(shù)，才會開辟出新的經(jīng)營管理模式。

LED節(jié)能燈的應(yīng)用

目前LED節(jié)能燈技術(shù)在我國已相對成熟，LED節(jié)能燈在各類物業(yè)中的應(yīng)用也逐步受到重視，市面上生產(chǎn)的LED燈，在滿足相同亮度和照度的情況下，節(jié)能效果普遍可以達(dá)到60%-75%之間的節(jié)能率，而智能型的節(jié)能燈節(jié)能率甚至可以高達(dá)83%-90%。

一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行費(fèi)用通常會占物業(yè)服務(wù)費(fèi)約10%左右的比例，然而照明費(fèi)用通常會占設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)5%至8%以上的費(fèi)用，這筆高額的費(fèi)用往往成為包干制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的巨大包袱，其中大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾在照明燈的瓦數(shù)、照度、亮度以及節(jié)能燈的選擇方面苦下功夫，但節(jié)能的效果往往收效甚微。隨著LED節(jié)能燈的面市，給照明節(jié)能的市場可謂又添一翼。經(jīng)過我們測試：通常一支5W的LED節(jié)能燈管就可以達(dá)到40W日光燈所能達(dá)到的照度和亮度，一支40W的日光燈一個(gè)月消耗約29度電左右，而一支5W的LED節(jié)能燈管一個(gè)月僅消耗4度電左右。從節(jié)能的角度來看，如果一度電按1元錢計(jì)算，一支燈管一個(gè)月可節(jié)省費(fèi)用約為25元，1000支燈管一月即可節(jié)省費(fèi)用約為25000元，而且LED節(jié)能燈的壽命約在30000小時(shí)以上，幾乎是日光燈壽命的5至8倍。再從價(jià)格方面來看，一支普通40W日光燈的價(jià)格約為25元，而一支LED節(jié)能燈的市場價(jià)格約為160元至190元，智能型的LED燈價(jià)格約在200元至260元之間。如此測算一支LED燈使用8至10個(gè)月節(jié)省下來的費(fèi)用足以抵消其產(chǎn)生的費(fèi)用，所以，從長遠(yuǎn)角度來看，更換節(jié)能燈所帶來效益非常可觀。

另外，目前LED燈市面上存在多種推廣合作模式，其中一種由LED節(jié)能燈供貨方一次性投入改造費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從節(jié)省的費(fèi)用中逐期支付的合作模式適合絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如此，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，無疑是一宏大利好，前期不用投資任何費(fèi)用即可節(jié)支收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在停車場照明、樓層照明甚至路燈照明方面進(jìn)行改造。此外，實(shí)行共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)分?jǐn)偟奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)也可以通過意見征詢的方式爭取讓業(yè)主同意進(jìn)行改造，一方面可以促進(jìn)環(huán)保節(jié)能，另一方面也著實(shí)可為業(yè)主節(jié)省一筆可觀費(fèi)用，同時(shí)又可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)賺取部分收益。

無負(fù)壓供水設(shè)備的應(yīng)用

此外，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析：采用傳統(tǒng)供水設(shè)備的物業(yè)一般多見于2005年以前的傳統(tǒng)的供水設(shè)備通常是由市政供水→水箱→供水泵→給水池→用戶管網(wǎng)的，中間環(huán)節(jié)過多，且傳統(tǒng)的供水設(shè)備通常需要在地下室占用兩到三個(gè)停車位的面積停車位設(shè)置蓄水池，不僅水泵的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用較高，而且一旦水箱、供水泵、給水池管理不善，極易產(chǎn)生二次污染，引發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。而改造無負(fù)壓供水設(shè)備的投入費(fèi)用一般在十五萬元至二十萬元左右，且無負(fù)壓供水設(shè)備不需要水池、水箱，是與自來水管網(wǎng)直接串接，充分利用了自來水管網(wǎng)的原有壓力，差多少，補(bǔ)多少，當(dāng)自來水壓力滿足要求時(shí)設(shè)備會自動(dòng)停止運(yùn)行。因此，無負(fù)壓供水設(shè)備不僅減少了二次污染的主要環(huán)節(jié)，有效保證了水質(zhì)，而且其安裝便利、操作簡單、節(jié)能率較高，比傳統(tǒng)的給水設(shè)備節(jié)能約50%-90%的能耗。

住宅項(xiàng)目，通常此類住宅項(xiàng)目的停車位配比比率較低，一般情況下停車位均比較緊張。所以，在后期的物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過業(yè)主委員會或業(yè)主大會的支持，申請動(dòng)用專項(xiàng)維修資金或是利用公共收益支出進(jìn)行投資改造。改造后將原有蓄水池拆除，劃定停車位進(jìn)行出租或出售，日后停車位出售或出租所得收益足以抵消設(shè)備改造所產(chǎn)生的費(fèi)用。如此一來，既可以做好供水設(shè)備的改造，又可以節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用，免去水池清洗、水質(zhì)檢測等一系列的費(fèi)用，同時(shí)還可以增加2到3個(gè)停車位，一舉多得。

地埋式壓縮垃圾中轉(zhuǎn)站的應(yīng)用

地埋式壓縮垃圾中轉(zhuǎn)站的應(yīng)用從2000年起步，到如今逐步得到了眾多企業(yè)的認(rèn)可。地埋式壓縮垃圾中轉(zhuǎn)站無需設(shè)置垃圾房和垃圾裝卸桶，直接采用地埋式的垃圾壓縮箱對生活垃圾進(jìn)行現(xiàn)場密封式壓縮，在垃圾壓縮的同時(shí)還可以對垃圾噴灑藥物進(jìn)行消毒，不僅很大程度上減少了垃圾體積，有效降低垃圾清運(yùn)費(fèi)用，同時(shí)也有效杜絕了生活垃圾處理不當(dāng)所造成的二次污染，徹底解決了傳統(tǒng)垃圾房(場)產(chǎn)生的蚊蟲鼠蟻問題，并從后期管理上減少了垃圾裝卸方面人員的投入，有效降低垃圾處理費(fèi)用。

目前，國內(nèi)垃圾壓縮處理設(shè)備的生產(chǎn)廠商及產(chǎn)品種類繁多，價(jià)格從十幾萬元至幾十萬元不等，產(chǎn)品質(zhì)量及使用效能亦參差不齊，各有所長。譬如，我們在佛山南海頤景園的項(xiàng)目中就因?yàn)槔镜倪x址、大小及環(huán)境保護(hù)等方面的問題難以解決，最終選用了地埋式垃圾壓縮處理設(shè)備。最初使用的時(shí)候因?yàn)槭姓睦\(yùn)送車寬度不夠而出現(xiàn)無法平行對接問題，后來通過降低車位改平行對接為高低對接方式后，經(jīng)過幾周的磨合使用方才步入正軌。自從地埋式垃圾壓縮處理設(shè)備正式使用后，原本惡臭熏天、散亂無章的垃圾場變得干凈整潔，原本需要三至四車才能運(yùn)走的垃圾因?yàn)轶w積減少一車就可以運(yùn)走，不僅美化了物業(yè)環(huán)境，而且大大降低了垃圾處理費(fèi)用。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在早期介入工作中，結(jié)合實(shí)際情況選擇合適的產(chǎn)品與開發(fā)商盡早溝通，不僅可以改善物業(yè)整體形象而且可以提升物業(yè)檔次。在老舊項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過與業(yè)主委員會、業(yè)主大會的支持，申請動(dòng)用專項(xiàng)維修資金對原有的垃圾房(場)進(jìn)行投資改造。如此一來，不僅可以改善物業(yè)本身的環(huán)境衛(wèi)生，也可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少垃圾處理成本，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，并且在垃圾站改造過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從中賺取適當(dāng)利潤，增加公司收益。

小型清掃車的應(yīng)用

清掃車相信大家已經(jīng)不陌生，一般在城市道路的清潔作業(yè)中應(yīng)用較為廣泛。目前小型的清掃車主要應(yīng)用于大型住宅物業(yè)和工業(yè)物業(yè)中的園區(qū)道路清潔工作。一臺小型清潔車，清潔一公里的路段通常只需要十五分鐘左右，然而一名清潔工正常清潔一公里路段的時(shí)間大約需要一個(gè)小時(shí)至一個(gè)半小時(shí)之間，可見一臺小型清潔車的作業(yè)量是人工清潔作業(yè)的5倍左右。如果一名清潔工的工資按1500元/月計(jì)算，社保、服裝、物料消耗等其它費(fèi)用的投入按700元/月計(jì)算，一名清潔工的每月的成本投入約為2200元，假設(shè)五名清潔工當(dāng)中設(shè)置一名替休人員，那一臺小型清潔作業(yè)車的作業(yè)量相當(dāng)于是六名清潔工的作業(yè)量。市面上一臺小型清潔車的報(bào)價(jià)大致在4萬元至8萬元不等，平均壽命約六至八年左右。在不考慮其它因素的情況下，如果按6萬元一臺，壽命按六年計(jì)算，一臺清潔作業(yè)車每月折合費(fèi)用約為833元，如果清潔車維修、物料及能源消耗按1000元/月計(jì)算，一臺清潔作業(yè)車每月的成本投入約為1833元，而六名清潔工每月的費(fèi)用約為13200元，相比之下投入一臺小型清掃車一月可節(jié)省費(fèi)用約11000多元。

因此，物業(yè)項(xiàng)目較大，園區(qū)路面較寬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合自身情況考慮采用小型清潔作業(yè)，一方面可以降低管理成本，另一方面可以減少清潔人員用工荒問題。

立體車庫和車位鎖的應(yīng)用

車多位少、車位被占、堵車、堵通道，是物業(yè)管理工作中常見現(xiàn)象。尤其是在一些車位緊張的項(xiàng)目，高密度住宅區(qū)、街鋪，常因車位的使用引發(fā)糾紛，然而管理好停車位，處理停車位糾紛，一般需要投入大量的人力和物力。物業(yè)管理早期介入期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，就立體停車庫和車位鎖的應(yīng)用與開發(fā)商做好早期溝通。立體車庫的前期投入成本較高，但對于開發(fā)商投資的占地面積小，容積率高的項(xiàng)目來說，立體車庫就是一個(gè)不錯(cuò)的解決方案。如果考慮建設(shè)立體車庫，停車場的高度是一個(gè)必要的前期條件，開發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況建設(shè)兩層或三層的立體車庫，像佛山南海頤景園的項(xiàng)目，就采用了三層的立體停車庫，將原本僅能規(guī)劃1:0.5的車位配比率，提升到了1:1.1的配比率，在前期建設(shè)時(shí)僅僅是增加了停車場的高度和投入了立體車庫設(shè)備，就為小區(qū)增加了近1000個(gè)停車位。

此外，車位鎖技術(shù)的應(yīng)用，目前在房地產(chǎn)市場當(dāng)中逐步得到推廣，同樣在物業(yè)管理早期介入的期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要與開發(fā)商做好充分溝通，目前車位鎖的產(chǎn)品種類繁多，價(jià)格從一百幾十元到上千元不等，產(chǎn)品本身質(zhì)量與使用便利度亦參差不齊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選用時(shí)要做好市場考察與使用測試工作。在合格模式方面可以與車位鎖供貨單位進(jìn)行磋商，由其全額出資，在后期的車位出租或出售中支付車位鎖費(fèi)用，以解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)商前期投資費(fèi)用問題。同樣在后期的管理當(dāng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以根據(jù)實(shí)際情況，引進(jìn)車位鎖項(xiàng)目向客戶進(jìn)行推廣，一方面可以解決車位管理方面投入在人力、物力，另一方面也可以從中獲取適當(dāng)收益，但最主要的是可以有效避免停車位糾紛，提升物業(yè)品質(zhì)和檔次。

以上一些先進(jìn)技術(shù)與設(shè)備，是目前我們在管項(xiàng)目中已經(jīng)逐漸應(yīng)用到的，從整個(gè)行業(yè)的發(fā)展來看，科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用僅僅占到了的很小的一部分，更多的方面還需要同行業(yè)之間相互學(xué)習(xí)與交流，共同摸索與探討，大膽嘗試與實(shí)踐，積極采用先進(jìn)的科技來實(shí)現(xiàn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。